De verduurzaming van woningcorporaties is één van de grootste opgaven van dit moment. Woningen moeten energiezuiniger worden, onderhoud moet slim worden gepland, bewoners moeten worden meegenomen en ondertussen nemen wet- en regelgeving en financiële uitdagingen alleen maar toe. Toch lijken veel projecten sterk op elkaar. Waarom wordt dan nog zo vaak het wiel opnieuw uitgevonden?

Q-Estate ging hierover in gesprek met collega Egon die ingehuurd wordt als Projectmanager bij IJsseldal Wonen en Paul van Nijver. Over data, bewoners, samenwerking en het belang van regie.

“Waarom beginnen zoveel corporaties telkens opnieuw?”

Q-Estate: Woningcorporaties staan allemaal voor dezelfde verduurzamingsopgave. Waarom wordt er nog zo vaak per project opnieuw onderzocht wat de beste aanpak is?

Paul: “Dat is precies wat ons jarenlang heeft verbaasd. Een groot deel van de projecten lijkt sterk op elkaar. Corporaties moeten verduurzamen, rekening houden met onderhoud, flora- en fauna-eisen, budgetten en bewonersbelangen. Toch worden die afwegingen vaak opnieuw gemaakt.

Wij geloven dat ongeveer tachtig procent van die kennis al beschikbaar is. Als je die kennis slim organiseert en digitaliseert, hoef je niet steeds opnieuw vanaf nul te beginnen. Dan kun je veel sneller bepalen welke maatregelen nodig zijn, wat het kost en wat het oplevert. De tijd die je daarmee bespaart, kun je besteden aan de twintig procent die wél afwijkt en echt maatwerk vraagt.”

“Een succesvol project begint niet op de bouwplaats”

Q-Estate: Veel mensen denken bij verduurzaming aan de uitvoering. Jullie zeggen juist dat het succes veel eerder begint.

Egon: “Absoluut. Het belangrijkste werk gebeurt vaak voordat er ook maar één steiger wordt geplaatst. Je moet weten welke woningen aandacht nodig hebben, welke maatregelen nodig zijn, welke risico’s er zijn en hoe je bewoners gaat meenemen.

Wat daarbij helpt is dat we tegenwoordig veel meer informatie vooraf beschikbaar hebben. Daardoor hoef je niet eerst jarenlang onderzoek te doen voordat je kunt starten. Je kunt veel sneller richting geven aan een project.”

Paul: “Dat betekent overigens niet dat je stappen overslaat. Het betekent dat kennis die elders al is opgedaan beschikbaar wordt gemaakt voor nieuwe projecten. Daardoor kun je aan de voorkant veel beter onderbouwde keuzes maken.”

“Data helpt om sneller en beter te beslissen”

Q-Estate: Welke rol speelt data daarin?

Paul: “Een hele grote rol. Wij hebben gegevens van miljoenen woningen beschikbaar. Daardoor kunnen we al veel inzicht geven voordat we überhaupt bij een corporatie aan tafel zitten.

We weten bijvoorbeeld wat het energielabel is, wat de warmtevraag is van de woning, welke verduurzamingsstappen logisch zijn en welke budgetten daarbij horen. Ook kunnen we laten zien welke complexen het meest urgent zijn om aan te pakken.

Voor corporaties betekent dat dat ze veel sneller overzicht krijgen. Niet alleen van één complex, maar van hun complete portefeuille.”

Egon: “Voor ons als opdrachtgever is dat ontzettend waardevol. Je kunt veel beter prioriteiten stellen en keuzes onderbouwen met feiten.”

“Verduurzamen gaat niet alleen over techniek”

Q-Estate: Een project draait niet alleen om isolatie en installaties. Jullie kregen ook te maken met flora- en fauna-eisen.

Egon: “Dat wordt vaak onderschat. Bij alle werkzaamheden aan de buitenzijde van woningen krijg je te maken met wetgeving rondom beschermde diersoorten. Denk aan vleermuizen of andere dieren die gebruikmaken van gebouwen.

Dat betekent dat je niet zomaar kunt beginnen met werkzaamheden. Je moet vergunningen aanvragen, alternatieve verblijfplaatsen creëren en soms rekening houden met specifieke perioden waarin werkzaamheden niet mogen plaatsvinden.”

Paul: “De Flora en Fauna regelgeving heeft zoveel invloed dat deze leidend is in de planning van de verduurzaming. Daarom is het belangrijk om die kennis niet steeds opnieuw te moeten opbouwen. De ervaringen die je opdoet in het ene project helpen je om bij volgende projecten sneller en slimmer te handelen.” 

“Bewoners moeten niet het gevoel hebben dat alles voor hen wordt bepaald”

Q-Estate: Bewoners spelen natuurlijk ook een belangrijke rol.

Egon: “Misschien wel de belangrijkste. Uiteindelijk voer je werkzaamheden uit in iemands woning. Dan moet je bewoners serieus nemen.

We hebben daarom gekeken waar bewoners zelf invloed konden uitoefenen. Bij sommige werkzaamheden konden bewoners bijvoorbeeld aangeven wanneer het hen het beste uitkwam. Daarmee geef je mensen regie over hun eigen situatie.”

Paul: “Daarnaast moet je ook begrijpen wat bewoners nodig hebben om mee te kunnen doen. Een zolder isoleren klinkt eenvoudig, maar als iemand de ruimte eerst volledig moet leegmaken, kan dat een enorme drempel zijn.”

Egon: “Daarom organiseren we bijvoorbeeld opruimacties en werken we samen met maatschappelijke organisaties. Zo helpen we bewoners die daar ondersteuning bij nodig hebben. Dat levert uiteindelijk voor iedereen winst op.”

“Goede samenwerking zorgt voor rust”

Q-Estate: Wat maakt een samenwerking als deze succesvol?

Paul: “Dat iedereen doet waar hij goed in is. De uitvoerende partij richt zich op het realiseren van de werkzaamheden. Wij monitoren objectief de voortgang van de samenwerking niet alleen de opgeleverde elementen worden bijgehouden maar ook financieel. deze sturingsinformatie zorgt ervoor dat de opdrachtgever effectief regie kan voeren op de samenwerking. 

Daardoor ontstaat duidelijkheid. Iedereen weet wat er van hem verwacht wordt.”

Egon: “En misschien nog belangrijker: het maakt projecten voorspelbaar. Je weet waar je staat, welke risico’s er zijn en hoe het project ervoor staat. Dat geeft rust.”

“We blijven continu leren”

Q-Estate: Is zo’n aanpak ooit af?

Egon: “Nee, juist niet. Iedere maand kijken we samen wat goed gaat en wat beter kan. Die continue verbetering is misschien wel één van de belangrijkste succesfactoren.

Juist omdat dingen goed lopen, moet je alert blijven. Anders sluipt er vanzelf weer inefficiëntie in het proces.”

Paul: “Dat is de kracht van een langdurige samenwerking: je bouwt kennis op, leert van elkaar en wordt met ieder project beter. Daarom komen deze onderwerpen iedere maand terug in de voortgangsrapportage. Zo vieren we samen de successen, monitoren we de voortgang en blijven we scherp op de doelen die we bij de start van de samenwerking hebben afgesproken. Want juist door successen en nieuwe kansen bestaat het risico dat je ongemerkt afdrijft van de oorspronkelijke doelstellingen.”

De visie van Q-Estate

De verduurzamingsopgave waar woningcorporaties voor staan wordt steeds complexer. Niet alleen vanwege technische uitdagingen, maar ook door wetgeving, bewonersparticipatie, budgetten en de noodzaak om steeds sneller resultaten te realiseren.

Juist daarom geloven wij bij Q-Estate dat succesvolle projecten beginnen met regie, samenwerking en inzicht. Niet door ieder project opnieuw uit te vinden, maar door gebruik te maken van beschikbare kennis, data en ervaring. Door partijen samen te brengen, belangen te verbinden en besluitvorming te versnellen ontstaat ruimte om te focussen op wat écht belangrijk is: toekomstbestendige woningen voor bewoners.

De samenwerking tussen IJsseldal Wonen, Nijver en Q-Estate laat zien dat verduurzaming niet alleen draait om techniek of uitvoering. Het gaat vooral om het organiseren van de juiste randvoorwaarden, zodat goede plannen ook daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden.